供水管理问题及对策关于小区住宅

二次供水：

1994年国务院发布的《城市供水条例》（国务院令158号）是现行的规范城市供水的最高层级的法律规范对于二次供水并没有明确的定义。

《城市供水水质管理规定》（1999年2月3日建设部令第67号发布，2004年7月23日根据《建设部关于修改＜城市供水水质管理规定＞的决定》修正）将二次供水定义为“单位或者个人使用储存、加压等设施，将城市公共供水或者自建设施供水经储存、加压后再供用户的形式”。

《二次供水工程技术规程》（ CJJ140—2010）：

当民用与工业建筑生活饮用水对水压、水量的要求超过城镇公共供水或自建设施供水管网能力时，通过储存、加压等设施经管道供给用户或自用的供水方式。

《福州市城镇生活用水二次供水管理办法》（2013年8月1日起施行）对二次供水的定义是“从城镇公共供水管道取水后直接向用户提供生活用水，或者通过储存、加压或者净化处理后向用户提供生活用水的供水形式”。

有些人认为：二次供水是个伪问题。

在城市公共服务领域，公众承认不承认二次供电？公众承认不承认二次供气？答案无需多讲，二次供电和二次供气之说是站不住脚的，公众也从来没有认可过。为什么唯独二次供水被视为理所当然？

2.法规

《物业管理条例》2003年第45条 “物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。”第52条规定：供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。

3.行动

物管部门认为供水部门无直抄到户是违反国家有关供水的政策规定，据统计，由于未直抄到户，本应该由供水部门负责的工作转由物业管理公司来承担，物业管理企业在小区供水所花的工作量约占小区物业管理工作总量的20%--30%，这样权责不明的工作加重了企业不应负的负担，企业不服气，同时认为他们是在免费帮供水公司抄收水费，因此不再进行抄表收费。

供水部门认为要对全市住宅小区实施抄表到“最终用户”困难较大，主要包括供水销售成本增加、供水漏损较大、改造费用高、二次供水管理工作量大、后续管理成本加大等五个方面。

按照《物权法》，住宅小区也不是供水企业负责的范围。而且，我们的水价成本仅计算到市政管网，但居民供水的成本最高，而居民水价又最低，凭什么要我们来负责。以此类推，工业区、商业区我们也要抄表到户。

政府部门一刀切，按照条例办事供水企业从此铺开住宅小区供水接收管理的序幕，迎来新的机遇和挑战。

二、由来和原因：

存在问题

水质不好、维修服务不到位、设备（设施）管理不善、加压电费高、水价高、水压低和经常性的不正常停水等。

上述问题从技术层面完全不是问题，那问题出在哪里？

自来水公司不管，那谁来管？

原因1——物业立法缺陷导致管理规则混乱

业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。——《物权法》72条

矛盾：供水企业对共有管线没有所有权，却承担管理责任

法规打架带来的冲击如何化解？

为政府分忧解难，为市民提供健康的饮用水是供水企业的职责!

三、案例

1. 珠海模式

水司：《物业管理条例》出台后，水司草拟了《珠海市住宅小区供水抄表到户管理办法》，“住宅小区的共用供水设施在委托管理前，应……验收合格；对于验收不合格的住宅小区，供水企业可以不接受委托”。“住宅小区未达到验收合格的条件需进行整改的，改造资金由开发商、业主和供水企业三方平均分担”

2007年3月：《珠海市供水用水管理条例》第九条规定：“用户供水设施由开发建设单位进行投资建设。最低服务水压不能满足正常用水的，开发建设单位应当负责投资建设二次供水加压设施”。小区供水建设主体为开发商，产权属于业主，而维修、养护的责任属于供水企业，因此，在开发过程中，不排除有些开发商为了节省成本，出现以次充好的现象，严重影响小区的正常供水。

2008年7月：出台《珠海市供水工程设计、施工及管材选用规定（试行）》，规范设计、施工过程及材料选用行为。

2011年10月：出台《珠海市住宅小区公用供水管网工程建设管理办法》，办法第七条规定：施工过程中应当实行管材设备入场审核——隐蔽前审核——隐蔽后审核——验收审核四步骤监管程序。供水部门作为住宅小区供水管网的接受、管养单位，可提前介入，参与施工过程监管。该办法赋予供水企业参与施工过程监管的权利，保障业主和供水企业的利益。

珠海通过六年的实践，理顺管理机制，解决了小区供水的水质、维修、管理、水价、水压、施工监管多项难题，二次供水水质综合合格率逐年上升，市民对供水满意度也不断提高，做到市民放心、政府满意，成为一个真正的饮用水供应商。

2. 各地新建小区模式

莆田、天津、上海、济南模式：解决了建设与管理一体化问题，能够有效确保今后的水质和管理，但随着各种成本增加，需要动态调整收费标准，不能从根本上解决问题，同时今后的更新改造费用需要另外收取，从用户手中收取改造费用是不现实的。而且上海的二次加压设施主要由物业公司负责管理，水泵运行费由物业公司收取并支付供水部门，这会造成出了水质问题很难判断责任的情况，同时物管公司也有意见。

对于小区供水设施，目前的管理模式有三种：

第一种模式是“代管”。所谓代管，即客户鉴于自建的供水设施运行维护有困难，便委托供水企业或具备供水设施运维资质的单位代为运行维护管理，并签订委托协议，向其支付运行维护费，产权仍然属于客户。

已建小区模式——江门

江门市市区生活饮用水二次供水设施移交费用指导价格

新建住宅类，由开发单位支付；已建住宅类，按照业主自愿移交原则，由业主支付。

香港、澳门模式

抄表收费：新建项目的水表由供水部门提供，每块表收取押金，由开发商负责安装，水表安装完成后由水公司向最终用户抄表收费。小区内用户分表之前的管网漏损由水公司承担（澳门为用户承担），但香港政府每年对水务署运营费用进行补贴。

供水设施管理：以物业的地界来划分管理责任，物业地界以外的供水设施由水公司负责维护管理；物业地界以内的供水设施(生活与消防)由业主负责管理，业主可自行管理或委托物业服务机构进行维护管理，相应的维护管理费用由业主承担，具体支付由业主与物业服务机构协商决定。

供电部门做法

新建住宅：除了广东以外，全国各地政府部门均出台“新建住宅供配电设施工程建设费收费管理办法”，规定新建住宅供配电设施工程建设费由各级供电企业统一收取、合理安排、集中使用、专款专用。住宅建设单位按规定交纳新建住宅供配电设施工程建设费后，供电企业同步配套建设住宅及公建项目供配电设施工程，保证用户电力供应，并承担建成后配套供电设施的维修、改造、供电安全等责任。

全国各地收费根据各地的情况核定，按每平方米建筑面积收费，标准为50~200元/m2不等 。

已建成的小区：无偿移交（包括广东）。小区供电设施移交到供电局管理后，将由电网公司实施统一规划、维护的专业化管理，此举将大大提高小区供电可靠性、缩短小区供电故障抢修时间。2011年5月，财政部、国家税务总局联合下发了《财政部、国家税务总局关于电网企业接收用户资产有关企业所得税政策问题的通知》，明确了供电企业接收用户资产免征企业所得税，并准予税前计提折旧的政策，为推进供电企业接收用户资产提供了税收政策支持。

6.风险

污染风险：

1、水箱密封不好，部分水箱无盖无锁，导致昆虫、老鼠、蟑螂等进入水箱，出现红虫、黑水等现象；2、设计不当，由于生活用水、消防用水共用一个水池、水箱，容积过大，水滞留时间过长，水中余氯迅速消除，滋生细菌；

3、池内壁多为混凝土，容易积垢；

4、管道、爬梯等锈蚀严重,引起浊度增高。5、地下水池结构问题，容易出现污水进入水池。

设施陈旧：电机、水泵锈蚀和磨损严重，控制元件老化，经常出现故障造成停水或水压不稳定。典型的事件，2008年11月海湾花园小区由于泵房变频器等故障，出现18天内停水11次现象。设备陈旧老化还会引起泵房噪音过大的投诉。

加压电费高：据统计，主城区二次加压电费平均是0.50元/m3 ,不同的小区差别却是巨大的，最低是0.03元/m3 ，最高的是3.35元/m3 。1、设备陈旧电耗大；2、设计不当，选用水泵的扬程大；3、新建小区入住率低，供水量小，水泵偏离高效区运行；4、泵房电表电价不统一，部分电表是表后表，电价高于供电局收取的标准（0.63元/度），最高竟达1.4元/度。5、漏失严重，经常发生浮球阀失灵，水箱（池）溢流；部分管网锈蚀漏水。

四、建议

1.适合本地的模式就是最好的模式

保障市民的健康，为政府分忧解难是我们供水企业的职责，我们不能因为法律不健全而无所作为，因此各地的做法值得肯定，由于各地的情况不同，我们不可能制定出适合全国的小区供水管理模式，因此，适合本地的模式就是最好的模式。

2.资产管理应首选无偿移交模式

从社会责任、供水安全和优质服务角度综合考虑，笔者认为对城市小区供水资产管理应首选无偿移交模式。

产权归属供水公司，解决小区供水管理、改造资金等问题。

对于其他企业实施的小区供水工程，供水企业要对施工过程进行监管，确保使用符合规定的管道、设备和设施，同时保障施工质量，严把过程监控和验收关。

3.新建小区由开发商出资供水企业负责建设

争取地方政府出台相关规定，新建小区由开发商出资供水企业负责建设，投入使用后把资产无偿移交供水企业管理，资产属于供水企业；这样供水企业从规划、设计、施工和今后的运行、管理提供一条龙服务，可避免出现建管分离的情况，从根本上保障居民的权益和饮用水安全。

供水设施占生活必需基础设施建设投资的比例1.34%（供电5.13%），对于房产开发企业来说是小数目 。

资产接收的法律约束

一是小区验收送水前，向开发商提出在《商品房购买合同》中增加对购房者有关配套供水设施移交的提示及说明内容。二是业主委员会管理机制健全的小区，积极与业主委员会签订用户供水设施移交协议。三是未建立业主委员会的居民小区，积极与当地居委会协调，组织居民集体签订用户供水设施移交协议。

科学制定城市的供水发展规划

由市规划和供水部门经调研论证后，在城市范围统筹规划和建设区域性加压系统，加压费用经综合测算后向用户分摊，从根本上减少小区供水加压问题。目前国内外许多城市设中心水塔调节区域用水的做法已提供了成功经验。